Eigentlich ist in Deutschlands Kleingärten fast alles geregelt: Pachtpreis, Kündigungsgründe und –fristen, Bepflanzung der Parzelle sowie Größe und Ausstattung der Laube. Das Bundeskleingartengesetz (BKleingG) trifft dazu klar Vorgaben. Im Interesse des Erhalts der Kleingartenanlagen müssen Abweichungen von diesen Regeln konsequent verfolgt werden. Verstöße gegen die gärtnerische Nutzung – etwa ein zu geringer Obst- und Gemüseanbau – lassen sich meist mit überschaubarem Aufwand beheben. Deutlich gravierender sind jedoch Probleme durch übergroße, nicht dem BKleingG entsprechende Lauben. Beiträge, etwa im bundesweit erscheinenden Kleingärtnerjournal “Der Gartenfreund”, zeichnen hierzu ein düsteres Bild: In manchen Kleingartenverbänden sollen übergroße Lauben einen Anteil von 50 bis 70 Prozent haben. Oft ist von „Wildwuchs“ die Rede – also Entwicklungen, die so nie hätten entstehen dürfen. Doch wie konnte es dazu kommen? Ein Blick in die Geschichte hilft weiter.

Ein Blick in die Geschichtsbücher:

In der BRD gab es nach 1945 bis zum 1. April 1983 keine einheitlichen Regelungen zu Baulichkeiten in Kleingärten. Länderübergreifend geregelt waren lediglich Kündigungsgründe, Kündigungsfristen und die zulässige Pachthöhe. Größe und Beschaffenheit von Gartenlauben bestimmten die Bundesländer selbst. In der DDR gab es entsprechende Vorgaben bereits mit der Gartenordnung des Verbandes der Kleingärtner, Siedler und Kleintierzüchter (VSK) vom 18. März 1963. Danach war ein Baukörper mit bis zu 30m² Grundfläche zulässig. Bauanträge mussten beim Spartenvorstand eingereicht und bestätigt werden; anschließend war die Zustimmung des zuständigen Rates erforderlich. Nur mit entsprechender Vollmacht konnte der Spartenvorstand selbst genehmigen. Diese Regelungen wurden 1983 im Grundsatz übernommen. Mit der Verordnung über Bevölkerungsbauwerke von 1984 wurden unter bestimmten Voraussetzungen – etwa bei kinderreichen Familien – auch Lauben bis 40 m² ermöglicht. Voraussetzung war jedoch stets eine Genehmigung der Staatlichen Bauaufsicht. Diese gilt bis heute als Nachweis einer rechtmäßigen Errichtung. Nicht alle Sonderfälle lassen sich hier darstellen. Dazu zählen etwa die nach 1945 errichteten sogenannten Behelfsheime. Grundsätzlich gilt: Fehlen Genehmigungen, kann dies unschädlich sein, wenn die Laube nachweislich bis zum 31. Dezember 1958 errichtet wurde und einschließlich Veranda und Nebenanlagen 60m² nicht überschreitet.

Regelungen nach Inkrafttreten des Bundeskleingartengesetzes:

Am 1. April 1983 trat das Bundeskleingartengesetz bundesweit in Kraft, nach der Wiedervereinigung ab dem 3. Oktober 1990 auch in den neuen Bundesländern. Größe und Beschaffenheit von Lauben regelt §3 BkleingG:

§ 3 Kleingarten und Gartenlaube

(1) Ein Kleingarten soll nicht größer als 400 m² sein. Die Belange des Umweltschutzes, des Naturschutzes und der Landschaftspflege sollen bei der Nutzung und Bewirtschaftung des Kleingartens berücksichtigt werden.

(2) Im Kleingarten ist eine Laube in einfacher Ausführung mit höchstens 24 m² Grundfläche einschließlich überdachtem Freisitz zulässig; die §§29 bis 36 des Baugesetzbuches bleiben unberührt. Sie darf nach ihrer Beschaffenheit, insbesondere nach ihrer Ausstattung und Einrichtung, nicht zum dauernden Wohnen geeignet sein.

(3) Die Absätze 1 und 2 gelten entsprechend für Eigentümergärten.

Für bereits in den alten Bundesländern errichteten Baulichkeiten galt nach § 18 BkleingG Bestandsschutz – allerdings nur für rechtmäßig errichtete Lauben und nur, solange sie im ursprünglichen Sinne genutzt werden. Die Rechtmäßigkeit muss im Einzelfall nachgewiesen werden, etwa durch Baugenehmigungen, Bebauungspläne oder eine nachweisliche Duldung durch Bauaufsichtsbehörden. Für das Beitrittsgebiet regelt & 20a BKleingG vergleichbare Bestandsschutzregelungen, um Härtefälle zu vermeiden. Dies gilt auch für zeitweise gestattete Wohnnutzung.

Bestandsschutz ja – aber nicht für die Ewigkeit:

Lange galt die Auffassung, Bestandsschutz nach §§ 18 und 20a BkleingG sei dauerhaft an die Existenz der betreffenden Laube gebunden. Diese Sicht ist überholt. Einmal begründeter Bestandsschutz gilt nicht automatisch für immer. Wird die kleingärtnerische Nutzung endgültig aufgegeben, werden erhebliche bauliche Veränderungen vorgenommen oder Reparaturen erforderlich, die den Zeitwert übersteigen, endet er in der Regel. Endet der Pachtvertrag und ist keine Übernahme der Laube durch den Nachpächter vorgesehen, entfällt der Bestandsschutz ebenfalls. In der Praxis bedeutet das: Geschützt sind meist nur Baulichkeiten, deren Pächter bereits am 1. April 1983 (alte Bundesländer) beziehungsweise am 3. Oktober 1990 (ehemalige DDR) Vertragspartner waren. Das gilt in der Regel auch für Wohnlauben.

Pachtvertrag unbedingt prüfen:

Fest steht: Für Baulichkeiten in Kleingärten gibt es in den alten Bundesländern einschließlich West-Berlins spätestens seit dem 1. April 1983 klare Vorgaben zu Anzahl, Größe und Beschaffenheit. In Ostdeutschland galten entsprechende Regelungen bereits seit 1963. Die §§ 18 und 20a BKleingG regeln Ausnahmen für Baulichkeiten, die mit bestehender oder anzunehmender Genehmigung von diesen Vorgaben abwichen und unter bestimmten Voraussetzungen weiter genutzt werden durften. Darüber hinausgehende Abweichungen waren und sind nicht genehmigungsfähig und können Rückbauansprüche des Verpächters begründen. Die Realität sieht jedoch oft anders aus. Der beschriebene „Wildwuchs“ ist für viele Kleingartenanlagen längst ein ernstes, teils existenzielles Problem. Deshalb der dringende Rat an potenzielle Pächter: Vor Abschluss eines Pachtvertrags unbedingt prüfen, ob die vorhandenen Baulichkeiten zulässig sind. Abweichungen vom BKleingG und daraus resultierende Auflagen sollten schriftlich als Vertragsanhang festgehalten werden. Unsere Beratungspraxis zeigt allerdings, dass dies häufig nicht geschieht. So kann ein vermeintlich günstiger Kleingarten später schnell zu einer existenzbedrohenden Belastung werden – etwa durch Rückbaukosten im fünfstelligen Bereich. Aufgabe des Gartens auswachsen.

Diese rechtlichen Grundlagen können Rückbauforderung begründen:

• Gelten keine anderen (einvernehmlichen) Regelungen ist die Parzelle lt. BGH-Urteil beim anstehenden Pächterwechsel vom abgebenden Pächter nach Gesetzeslage im geräumten Zustand herauszugeben.
• Der Pächter hat während der Pachtzeit ungenehmigte Veränderungen am Baukörper vorgenommen.
• Der Baukörper war zu keinem Zeitpunkt genehmigungsfähig bzw. es kann kein Nachweis einer rechtmäßigen Errichtung erbracht oder angenommen werden.
• Der Pächter hat bereits bei Unterzeichnung des Pachtvertrages eine Rückbauvereinbarung mit dem Verpächter abgeschlossen oder anderweitig einer solchen Vereinbarung zugestimmt (bspw. Kündigungsvereinbarung).

Wann ist die Prüfung angeraten, ob eine seitens des Verpächters erteilte Rückbauauflage rechtens ist?

• Es kann nachgewiesen werden, dass für die Baulichkeit ein Bestandsschutz entsprechend der §§ 18 (alte Bundesländer) oder 20a (neue Bundesländer) BKleingG existiert und der aktuelle Pächter den Pachtvertrag für die Parzelle bereits zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des BKleingG am 01.04.1983 (§18) oder zum Zeitpunkt des Beitritts der ehemaligen DDR am 03.03.1990 (§20a) innehatte.
• Der Pachtvertag enthält Formulierungen, die eine Wegnahme der Baulichkeiten seitens des abgebenden Pächters ausschließen, bspw. Baulichkeiten gelten als wesentliche Bestandteile der Parzelle.
• Der abgebende Pächter hat die betreffenden – genehmigten – Baulichkeiten bereits bei der Übernahme der Parzelle nachweisbar in der aktuellen Beschaffenheit ohne Rückbauverpflichtungen übernommen und seither keinerlei ungenehmigte Veränderungen vorgenommen.
• Gegen eine Weitergabe der Baulichkeiten an den übernehmenden Pächter liegen seitens des Verpächters keine Einwände vor.

Bausünden und Rückbauauflagen – allein Pächtersache?

Fakt ist: Übergroße Lauben sind in vielen Kleingartenanlagen nach wie vor weit verbreitet. Verstöße gegen das BKleingartengesetz und bauliche Vorgaben gefährden den Bestand einzelner Parzellen ebenso wie ganzer Anlagen. Klar ist aber auch: Die Verantwortung dafür liegt nicht allein bei den Pächtern. Auch Kleingärtnerorganisationen – insbesondere dort, wo sie als Zwischenpächter und Verpächter auftreten – tragen Verantwortung für die Einhaltung gesetzlicher Vorgaben. Das ergibt sich nicht nur aus dem BKleingG, sondern auch aus dem gemeinnützigen Auftrag der Kleingärtnerei sowie den Satzungen der Organisationen selbst. Dort ist regelmäßig nicht nur die Förderung des Kleingartenwesens verankert, sondern auch die Pflicht, Mitglieder bei der ordnungsgemäßen kleingärtnerischen Nutzung zu unterstützen. Umso berechtigter ist die Frage, warum Rückbaukosten in der Praxis häufig allein auf Pächter abgewälzt werden, obwohl der heutige Zustand oft über Jahre geduldet wurde. Ein bloßes Verwalten des Problems reicht nicht aus. Ebenso wenig eine pauschale Verlagerung der Lasten auf einzelne Pächter. Das widerspricht dem Solidaritätsprinzip und dem sozialen Charakter des Kleingartenwesens. Aus Sicht des VDGN braucht es deshalb ein gemeinsames Vorgehen von Pächtern, Vereinen und Verbänden, um diese Altlasten zu bewältigen und Kleingartenanlagen dauerhaft zu sichern. Dazu gehört zunächst eine realistische Bestandsaufnahme:  Welche Probleme bestehen konkret, in welchem Umfang und mit welchen finanziellen Folgen? Ohne fachliche Unterstützung wird das kaum möglich sein. Auch Verpächter und Grundstückseigentümer sollten in solche Lösungen einbezogen werden, damit laufende Konzepte nicht durch kurzfristige Rückbauauflagen torpediert werden. Positiv ist, dass einige Kleingärtnerorganisationen bereits Rücklagen für Härtefälle bilden und betroffene Mitglieder unterstützen. Gleichzeitig zeigen unsere Beratungen: Rückbauauflagen werden teils noch immer überraschend und nicht immer auf rechtssicherer Grundlage ausgesprochen. Das sollte sich ändern. Mitglieder können sich hierzu wie gewohnt an unser Beratungszentrum wenden. Für alle anderen Interessierten stehen unsere thematischen Telefonforen zur Verfügung.

Gerd Windisch, VDGN-Berater

erschienen im: Journal “Das Grundstück” vom 05/06-2026