Erfahrungsgemäß ist das nahende Frühjahr ein Zeitraum, der in vielen Mitbürgern den Wunsch weckt nach einer sinnvollen Freizeitbeschäftigung in der Natur. Das Pachten eines Kleingartens ist eine der Möglichkeiten, sich diesen Wunsch zu erfüllen. Ist eine Parzelle verfügbar, ist der Pachtvertrag schnell unterschrieben. Spaß am Gärtnern, Erholung im Grünen, Freizeitgestaltung mit Bekannten auf eigener Scholle erscheinen auf lange Zeit gesichert.

Der Hinweis nicht nur an potentielle Neugärtner, sondern auch an langjährige Gartenfreunde, in ihre Überlegungen auch Gedanken an eine Beendigung des Pachtverhältnisses einzubeziehen, soll nicht als erhobener Zeigefinger verstanden werden.

Gründe für Kündigung sind vielfältig und nicht immer langfristig vorhersehbar, wie zum Beispiel:

• Gesundheitliche Beeinträchtigungen lassen eine weitere Pflege und Unterhaltung der Parzelle nicht zu
• berufliche oder familiäre Veränderungen
• der Bau der eigenen vier Wände

Genaues Studium und das Verständnis aller Vereinbarungen des Pachtvertrages sollte vor dessen Unterzeichnung selbstverständlich sein. Aber auch bei bestehenden Verträgen ist eine rechtzeitige Beschäftigung mit allen bei einer beabsichtigten Kündigung zu berücksichtigenden Umständen notwendig. Neben der Beachtung und Einhaltung der festgelegten Kündigungsfrist sollte besonderes Augenmerk auf die Festlegungen bezüglich des Zustandes der zu übergebenden Parzelle gelegt werden. Besonders Formulierungen wie „Herausgabe im beräumten Zustand“ oder des „Rückbaus nicht genehmigter Bauwerke“ sollte man bereits beim Neuabschluss genauestens bezüglich der sich für den übernehmenden Pächter ergebenden Verpflichtungen hinterfragen.

Notwendig ist dies auch wegen des zunehmend restriktiveren Auftretens von Verpächtern und Bodeneigentümern bei der Durchsetzung von Rückbauforderungen zur Durchsetzung der Bestimmungen des Bundeskleingartengesetzes. Steigende Bodenpreise und ein immer geringeres Angebot an Bauland sind wichtige Gründe für den zunehmenden Druck auf Kleingartenanlagen.

Bereits bei der Übernahme von Kleingärten sollte deshalb jeder Neupächter die Rechtmäßigkeit der vorhandenen Baulichkeiten und die Konformität mit dem Bundeskleingartengesetz prüfen. Grundsätzlich müssen Baulichkeiten seitens des Verpächters (Zwischenpächters) nachweislich genehmigt sein (Dokumente vorlegen lassen).

Doch Vorsicht! Rückbauforderungen mit sehr unterschiedlichen Begründungen ergeben sich oft aus den im Zusammenhang mit „Abschätzungen“ bzw. „Bewertungen“ der Parzellen erstellten Protokollen. Hier sollte auch der Neupächter alle ihn betreffenden Festlegungen kennen und genau prüfen. Die Notwendigkeit konkreter Nachweise oder zusätzlicher Vereinbarungen zwischen Verpächter und Pächter ergibt sich beispielsweise in folgenden Fällen:

• wenn auf der Parzelle mehr als ein Baukörper vorhanden ist (Ausnahmen werden in Gartenordnungen geregelt)
• wenn die Grundfläche der Laube mehr als 24 m² beträgt
• Vorhandensein von abflusslosen Sammelgruben (Dichtenachweis)
• bei Bauwerken (Sichtblenden) im Grenzbereich zum Nachbarn
• bei Versiegelung von Bodenflächen (Terrassen, Wege)
• bei Gestattung des Anschlusses an Versorgungs- und Entsorgungsmedien.

Vor einer Unterschrift sollte jeder sicher sein, dass er die persönlichen und finanziellen Folgen überblickt und bewältigen kann. Mündliche Zusicherungen und Vereinbarungen – auch in bester Absicht – sind zu einem späteren Zeitpunkt kaum mehr nachweisbar. Aber auch im Zusammenhang mit der Kündigung bestehender Pachtverträge werden Pächter zunehmend mit Rückbauforderungen seitens der Verpächter (Zwischenpächter) konfrontiert. Zum Teil sind diese berechtigt – wenn es sich um ungenehmigte „Schwarzbauten“ handelt, sind hier kaum Einwände möglich –, sofern sich die Rückbauforderungen gegen den „Verursacher“ des Problems richten. Ein nicht geringer Teil richtet sich jedoch gegen Pächter, die diese Bauten weder errichtet noch in irgendeiner Weise beim Abschluss des Pachtvertrages über die Rechtswidrigkeit der Baukörper Kenntnis erlangt haben. Begründungen und Vielfalt der Forderungen variieren dabei stark, so dass an dieser Stelle nicht auf alle Möglichkeiten eingegangen werden kann. Häufig sind diese Forderungen Bestandteil der Bewertungsprotokolle. Hier erfolgt zumeist eine Aufrechnung aller Abriss- und Entsorgungskosten und eine Gegenrechnung zum Wert des Kleingartens. Nicht selten kommen auch nach Abzug der Habenseite noch fünfstellige Summen zum Tragen. Deshalb ist immer eine Prüfung des konkreten Falls unerlässlich, ob die Forderungen begründet und durchsetzbar sind.

Nicht nur im Zweifelsfalle ist es hier für den betroffenen Pächter sicherer, vor einer Akzeptanz und Unterschrift rechtzeitig unabhängigen, fachmännischen Rat einzuholen. Auch dafür steht der VDGN seinen Mitgliedern durch umfassende Beratung und Leistungen aus der Rechtsschutzversicherung zur Verfügung. Dazu können Sie sich gern telefonisch in unserem Beratungszentrum (Beratungstermin unter Telefon 030 /514 888 210) oder auf der Homepage des VDGN (www.vdgn.de) umfassend informieren.

Gerd Windisch

(erschienen im Journal des VDGN  3–2022)